Sociale boliger for milliarder skifter hænder

Nrep’s datterselskab Altura, som er specialiseret i samfundsejendomme, overtager 22 ejendomme til en værdi af næsten 5 milliarder svenske kroner fra Vectura, skriver Fastighetsvärlden. En anden naturlig sælger er SBB, men vi har ikke set noget salg fra dem endnu. Flere kommuner har dog tilkendegivet, at de er villige til at købe de ejendomme tilbage, som de solgte til SBB for et par år siden. Prisen er sandsynligvis ikke så god for SBB som for disse ejendomme.

Det har været en turbulent uge for SBB. Virksomhedens hovedaktionær, Ilija Batljan, fratrådte som administrerende direktør for virksomheden og blev erstattet af Leiv Synnes, tidligere finansdirektør for ejendomsselskabet Akelius. Det betyder, at der nu er mindst to personer i ledelsen af SBB, som har en fortid hos SBB, da Eva-Lotta Stridh, viceadministrerende direktør, også har været ansat hos Akelius.

Roger Akelius siger dog til Dagens Industri, at han ikke har planer om at gøre forretninger med SBB. På trods af dette forventer mange mennesker koldt at se deres aktier i SBB blive opkøbt af Akelius. Hvis det ikke er nok, mener mange, at det vil være til en betydelig overpris.

Derfor tror jeg ikke på et tilbud fra Akelius

Jeg tror ikke på et bud fra Akelius, i hvert fald ikke lige nu. SBB har mange lån og obligationer, der udløber i år og næste år. Onsdag sænkede Standard & Poor’s sin kreditvurdering af ejendomsselskabet SBB til BB-. Udsigterne for kreditvurderingen er negative. Det betyder, at de lån, som SBB skal erstatte, alt andet lige vil være dyrere. Disse lån vil også være meget dyrere end før, da renterne er steget, og det ikke er så let at få kapital som for bare et år siden.

Læg dertil, at bestyrelsen så sent som i sidste uge modtog et brev fra et advokatfirma, der repræsenterer en gruppe investorer, som mener, at ejendomsselskabet ikke lever op til nogle af de betingelser, der gælder for dets såkaldte sociale obligationer.

Ifølge brevet vil dette udgøre en “event of default” og gøre det muligt for investorerne at kræve tilbagebetaling af disse værdipapirer den 29. juni, skriver Bloomberg.

Jeg tror ikke, at nogen vil byde, før dette er løst, især ikke til en betydelig overpris. Jeg mener dog, at Akelius kunne overveje at låne penge til SBB lige nu og også købe nogle af de obligationer, som SBB har udstedt, og som i øjeblikket handles til under indfrielseskursen. Han kunne så sandsynligvis, men dette er mit eget gæt, overveje at købe en lejlighedsvis strategisk ejendom fra SBB, men ikke de ulige bedrifter som LSS-huse og spejderhytter, der ligger langt fra andre ejendomme. Jeg har kun selv været involveret i et par små ejendomsprojekter, men jeg har altid lært, at hvis der er to ejendomme til salg, skal man købe den, der ligger tættest på. Det er lettere at styre administrationen på den måde. Det næste er at forsøge at samle lignende ejendomme i den samme portefølje.

At have et indkøbscenter og industriejendomme i samme selskab er heller ikke noget, der kan anses for at være problemfrit for effektiv administration, da der er tale om to forskellige typer lejere med helt forskellige behov.

Onsdag var der forlydender om, at SBB skal splittes op i tre separate selskaber. Ifølge artiklen, som SvD har publiceret, vil et selskab have byggerettigheder, et andet fælles ejendom og et tredje, der ejer boliger. Umiddelbart virker dette enklere og som noget, der alt andet lige vil resultere i en højere værdi for de hårdt ramte aktionærer i SBB. Det betyder dog, at der ikke kommer et bud i den nærmeste fremtid, men at man venter på, at alle brikkerne falder på plads. Så er det også mere sandsynligt, at det er en eller måske to af disse virksomheder, der er interessante, og ikke alle tre.

Lad os vende tilbage til obligationerne udstedt af SBB. Forudsat at Akelius køber disse, gør han og andre købere af denne obligation en god handel, i hvert fald hvis SBB kan refinansiere disse obligationer.

Kan SBB gøre det på dagens kreditmarked og med sin lave kreditvurdering? Sandsynligvis ikke, men regn ikke med det, vi har set mærkeligere ting tidligere.

Ovennævnte obligationer vil sandsynligvis blive konverteret til aktier med en betydelig rabat. Akelius’ ejerskab øges på denne måde. Så har han to rabatter i stedet for at købe aktien på børsen eller med et bud til overkurs. Hvis og når han har > 30 procent, afgiver han et obligatorisk bud, får nogle aktier, men hvor meget afhænger af, hvordan buddet er struktureret.

Akelius kan så ikke gøre noget i to år, men han kan købe obligationer med en løbetid på mere end to år, som han, når de udløber, kan bede om at få konverteret til aktier. Så vi ser en slags sultende ræv her.

Jeg har ingen andel i denne virksomhed, har aldrig haft det og har ingen intentioner om at købe mig ind. Men jeg kan se, at SBB’s rapport for første kvartal var en katastrofe. Den næste rapport, halvårsrapporten, bliver offentliggjort den 14. juli, den dag franskmændene fejrer deres nationaldag.

Stormningen af Bastillen den 14. juli 1789 markerede starten på den franske revolution. Det endte i et blodbad og nogle halshugninger. Forhåbentlig ser det ikke helt så slemt ud for SBB, når de offentliggør deres halvårsrapport.

Prisudvikling

Kilde: Vikingen.se

Om vikingen

Med Viking’s signaler har du en god chance for at finde vinderne og sælge i tide. Der findes mange værdipapirer. Med Vikings autopiloter, prisdata, tabeller og aktiekurser kan du sortere de mest interessante ETF’er, aktier, optioner, warrants, fonde osv. fra.

Klik her for at se, hvad Vikingen tilbyder: Detaljeret sammenligning – Børsprogram for dig, der vil blive endnu rigere (vikingen.se)