Samhällsfastigheter för miljarder byter ägare

Nreps dotterbolag Altura, inriktat på samhällsfastigheter, förvärvar 22 fastigheter till ett värde av nära fem miljarder kronor från Vectura skriver Fastighetsvärlden. En annan naturlig säljare är SBB, men vi har inte sett några försäljningar därifrån ännu. Flera kommuner har emellertid meddelat att de kan tänka sig återköpa de fastigheter som de sålde till SBB för några år sedan. Prislappen är sannolikt inte lika bra för SBB som när dessa fastigheter.

Det har varit en turbulent vecka för SBB. Bolaget storägare, Ilija Batljan, avgick som VD för bolaget, och ersattes av Leiv Synnes som tidigare varit finanschef på fastighetsbolaget Akelius. Det betyder att det nu finns minst två personer i ledningen på SBB som har ett förflutet på SBB eftersom Eva-Lotta Stridh, vice VD också har varit anställd på Akelius.

Roger Akelius uppger emellertid för Dagens Industri att han inte planerar att göra några affärer med SBB. Trots detta är det många som iskallt räknar med att de skall få se sina aktier i SBB köpas upp av just Akelius. Som det inte räcker så tror många att det kommer att ske till en kraftig överkurs.

Därför tror jag inte på ett bud från Akelius

Jag tror inte på ett bud från Akelius, i alla fall inte just nu. SBB har en hel del lån och obligationer som förfaller i år och nästa år. Standard & Poors sänkte under onsdagen sitt kreditbetyg för fastighetsbolaget SBB till BB-. Utsikterna för kreditbetyget är negativa. Detta betyder att allt annat lika så kommer de lån som SBB måste ersätta att bli dyrare. Dessa lån kommer dessutom att bli betydligt dyrare än tidigare eftersom räntorna stigit och kapital inte är lika lätt att få ta på som för bara ett år sedan.

Adderar vi sedan att styrelsen så sent som förra veckan fick ett brev från en advokatfirma som företräder en grupp investerare som menar att fastighetsbolaget inte uppfyller vissa av de kovenanter som gäller för bolagets så kallade sociala obligationer.

Det skulle enligt brevet innebära en betalningsinställelse (“event of default”) och leda till att investerare kan kräva återbetalning av dessa värdepapper den 29 juni, skriver Bloomberg.

Jag tror inte att någon lägger ett bud innan detta är hanterat, framförallt inte till en kraftig överkurs. Däremot tror jag att Akelius kan tänka sig att låna ut pengar till SBB just nu, och även köpa en del av de obligationer som SBB emitterat som just nu handlas under inlösenkursen. Han kan sedan sannolikt, men detta är min egen gissning, nog tänka sig att köpa en och annan strategisk fastighet av SBB, dock inte de udda innehaven som LSS-boenden och scoutstugor som ligger långt från andra fastigheter. Jag har endast varit inblandad i ett par mindre fastighetsprojekt själv, men har alltid lärt mig att om det finns två fastigheter till salu så köp den som är närmast. Det är enklare att hantera förvaltningen på det sättet. Nästa sak är att försöka samla likadana fastigheter i samma bestånd.

Att ha ett köpcentrum och industrifastigheter i samma bolag är inte heller något som är att betrakta som smidigt för att få till en fungerande förvaltning då det är två olika typer av hyresgäster som har helt olika behov.

Under onsdagen har det förekommit uppgifter om att SBB skall delas upp i tre olika bolag. Ett bolag som skall innehålla byggrätter, ett samhällsfastigheter och ett som äger bostäder enligt den artikel som SvD publicerat. Spontant sett känns detta enklare, och som något som allt annat lika kommer att resultera i ett högre värde för de hårt sargade aktieägarna i SBB. Det betyder emellertid att det kommer inte bli ett bud i närtid, utan att det väntas på att alla delarna skall falla på plats. Det är då också mer sannolikt att det är en eller kanske två av dessa bolag som är intressanta, inte alla tre.

Låt oss återgå till de obligationer som SBB har emitterat. Antar vi att Akelius köper sådana så gör han och andra köpare av denna obligation en bra affär, i alla fall om SBB kan refinansiera dessa obligationer.

Kan SBB detta på dagens kreditmarknad och med det låga kreditbetyget? Sannolikt inte, men räkna inte bort detta, vi har sett märkligare saker tidigare.

De ovannämnda obligationerna kan sannolikt komma att konverteras till aktier, med kraftig rabatt. Akelius ägande ökar på det sättet. Han har då två rabatter istället för att köpa aktien på börsen eller med ett bud som innebär en premie. Om och när han har > 30 procent så lägger han ett pliktbud, får in en del aktier men hur mycket beror på hur budet är utformat.

Akelius kan sedan inget göra på två år, men han kan köpa obligationer som löper över mer än två år som han när de förfaller kan begära att de skall konverteras till aktier. Vi ser alltså någon form av svälta räv här.

Jag har inget innehav i detta företag, jag har aldrig haft det och har inte någon avsikt att köpa in mig heller. Däremot ser jag att SBBs rapport för det för första kvartalet var en katastrof. Nästa rapport, halvårsrapporten kommer den 14 juli, den dagen fransmännen firar sin nationaldag.

Den 14 juli 1789 stormades Bastiljen och händelsen markerade starten på franska revolutionen. Det slutade i ett blodbad och en del halshuggningar. Förhoppningsvis blir det inte riktigt lika illa i SBB när detta bolag kommer med sin halvårsrapport.

Kursutveckling

Källa: Vikingen.se

Om Vikingen

Med Vikings signaler har du en god chans att hitta vinnarna och sälja i tid. Det finns många värdepapper. Med Vikings autopiloter, kursdata, tabeller och börskurser kan du sortera ut de mest intressanta ETFerna, aktierna, optionerna, warranterna, fonderna osv.

Klicka här för att se vad Vikingen erbjuder: Detaljerad jämförelse – Börsprogram för dem som vill bli ännu rikare (vikingen.se)