Hur korrekta är substansvärdena i fastighetsbolagen?

Det senast noterade fastighetsbolaget på den svenska aktiemarknaden är Neobo. Bolaget delades ut från SBB under det fjärde kvartalet 2022, och noterades under februari 2023. I och med att det fanns ett stort antal blankade aktier i SBB så innebar det att de som hade en kort position i SBB även kom att bli korta i Neobo. Det var därför endera tvungna att endera skaffa aktielån i Neobo eller återköpa aktierna och återlämna dem så snart som möjligt.

Neobo har uppgett cirka 57 kronor i substansvärde per aktie. Aktien handlas i skrivande stund till runt 13 kr. Skulle uppgivna substansvärdet stämma så handlas aktien till 77 procents rabatt. Addera att de som blankade aktien indirekt genom att de tidigare låg korta i SBB varit tvingade att återköpa denna så borde aktien befinna sig i en uppåtgående trend. Det går att argumentera att många av dem som erhöll aktier i utdelning av SBB kan ha sålt av den, men med ett så pass högt substansvärde är det inte ekonomiskt rationellt.

För att förtydliga, har ingen aning hur träffsäker det av Neobo uppgivna substansvärdet stämmer. Generellt sett är det bra att vara extra försiktig när rabatten är såhär stor. Skulle substansvärdet visa sig vara korrekt samtidigt som aktien handlas till en rabatt på 77 procent är det kanske värt att lägga ned företaget genom att sälja av alla tillgångar, det vill säga fastigheterna, betala av alla skulder och dela ut det som blir över till aktieägarna. Med tanke på det höga substansvärde som Neobo sägs ha så skulle det vara en fantastisk affär.

Stigande räntor och en omöjlighet för ägare av bostadsfastigheter att få full kompensation för den höga inflationen. Hyror för bostäder räknas sällan upp med KPI, utan istället bestäms nästan alla bostadshyror i Sverige genom årliga förhandlingar mellan hyresvärden och Hyresgästföreningen.

Däremot talar det höga substansvärdet för aktien och de många blankningarna för att aktiekursen skall upp. Vi såg hur SBB utsattes för en blankarattack under 2022, och det sägs att samma sak gäller för Neobo. Huruvida det är sant eller inte uttalar vi oss inte om, men det känns som att denna aktie är något som vi inte tänker satsa pengar på. Fastighetssektorn är inte het just nu, och det finns många yttre faktorer som hotar denna. Att vi anser att den höga rabatten gentemot substansvärdet är konstig, speciellt som den inte lockar ledning och styrelse i Neobo att sälja av till dessa värden gör att vi inte tittar mer på denna. Det kan förvisso vara så substansvärdet är korrekt men att det helt enkelt inte gått att sälja av fastigheterna då det helt enkelt är en svår marknad just nu. Oavsett detta så känns det som detta är en aktie med alltför många frågetecken.

Hur tänker du? SBB är en av Sveriges populäraste aktier, bland annat eftersom den delar ut, och den gör det varje månad. Bolagets huvudägare har lovat en stigande utdelning i alla fall i 100 år framåt. I och med detta är det väldigt många aktieägare i även i Neobo. Äger du någon av dessa aktier?

Om Vikingen

Med Vikingens signaler har du en god chans att hitta vinnarna och dessutom sälja i tid. Det finns många värdepapper. Med Vikingens autopiloter eller tabeller kan du sortera fram de mest intressanta ETF:erna, aktierna, optionerna, warranterna, fonderna etc..

Klicka här för att se vad Vikingen erbjuder: Detailed Comparison – Börsprogram för dig som vill bli ännu rikare (vikingen.se)