Hvor nøyaktige er formuesverdiene i eiendomsselskapene?

Det sist børsnoterte eiendomsselskapet på det svenske aksjemarkedet er Neobo. Selskapet ble splittet fra SBB i fjerde kvartal 2022, og børsnotert i februar 2023. Ettersom det var et stort antall shortede aksjer i SBB, gjorde dette at de som hadde shortposisjon i SBB også ble short i Neobo. Det var derfor enten nødvendig å få et aksjelån i Neobo eller kjøpe tilbake aksjene og returnere dem så raskt som mulig.

Neobo har oppgitt ca SEK 57 i netto aktivaverdi per aksje. I skrivende stund handles aksjen for rundt 13 SEK. Skulle oppgitt substansverdi være riktig, handles aksjen med 77 prosent rabatt. Legg til at de som shortet aksjen indirekte fordi de tidligere var short i SBB ble tvunget til å kjøpe den tilbake, og aksjen skulle være i en oppadgående trend. Det kan hevdes at mange av de som mottok aksjer i utbytte fra SBB kan ha solgt dem, men med så høy substansverdi er det ikke økonomisk rasjonelt.

For å presisere har jeg ingen anelse om hvor nøyaktig netto aktivaverdien oppgitt av Neobo er. Generelt sett er det greit å være ekstra forsiktig når rabatten er så stor. Skulle substansverdien vise seg å stemme mens aksjen handles til en rabatt på 77 prosent, kan det lønne seg å legge ned selskapet ved å selge ut alle eiendeler, det vil si eiendommene, nedbetale all gjeld og fordele det som blir til overs. til aksjonærene. Med tanke på den høye nettoverdien som Neobo sies å ha, ville det vært en fantastisk avtale.

Stigende renter og en umulighet for eiere av boligeiendommer å bli fullt kompensert for den høye inflasjonen. Husleie beregnes sjelden med KPI, men i stedet fastsettes nesten all boligleie i Sverige gjennom årlige forhandlinger mellom utleier og Leieboerforeningen.

På den annen side taler den høye substansverdien for aksjen og de mange shortsalgene for at aksjekursen går opp. Vi så hvordan SBB ble utsatt for et blanking-angrep i 2022, og det sies at det samme gjelder Neobo. Om det er sant eller ikke kommenterer vi ikke, men det føles som om denne aksjen er noe vi ikke kommer til å satse penger på. Eiendomssektoren er ikke hot akkurat nå, og det er mange eksterne faktorer som truer den. Det faktum at vi anser den høye rabatten i forhold til netto aktivaverdi som merkelig, spesielt siden det ikke tiltrekker ledelsen og styret i Neobo å selge til disse verdiene, gjør at vi ikke ser på det lenger. Det kan sikkert være at substansverdien er riktig men at det rett og slett ikke har vært mulig å selge eiendommene da det rett og slett er et vanskelig marked akkurat nå. Uavhengig av dette føles det som om dette er en aksje med for mange spørsmålstegn.

Hvordan tenker du? SBB er en av Sveriges mest populære aksjer, blant annet fordi den distribuerer, og den gjør det hver måned. Selskapets hovedeier har lovet et stigende utbytte uansett de neste 100 årene. Med dette er det veldig mange aksjonærer i Neobo også. Eier du noen av disse aksjene?

Om vikingen

Med Vikingens signaler har du gode muligheter til å finne vinnerne og også selge i tide. Det er mange verdipapirer. Med Vikingens autopiloter eller tabeller kan du sortere ut de mest interessante ETFene, aksjene, opsjonene, warrantene, fondene osv.

Klikk her for å se hva Vikingen tilbyr: Detaljert sammenligning – Børsprogram for de som ønsker å bli enda rikere (vikingen.se)